第一次遇到征收的朋友，可能对于评估报告的重视程度不如补偿协议，其实，评报报告对补偿款的高低同样影响巨大。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

接下来我们就来看看评估报告有哪些评估方法，到底是怎么得出的估价？

在评估报告中，重置成本法主要是根据评估对象的重新构建价格来估价的方法。首先选择一个评估时间点，再根据这个实际的评估时间点所得出的重置价格。在房地产估价中，成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法。

京坤律师提醒：评估机构如果选取了这种评估方法明显不利于被征收人，我们在收到评估报告时要注意了。

市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

市场比较法要考虑的因素比较全面，一般包括了被征收房屋的区位，用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价格的因素，评估机构还需要实际入户调查评估。

市场比较法是对被征收人比较有利的评估方法，特别是被征收房屋的性质是住宅，它能比较真实的放映出被征收房屋的价值。

收益法是一种基于房屋预期租金来确定房屋价值的方法。一般会考虑房屋的同时产生租金和资本收益的潜力，以及未来租金的变化和资产价值的增长趋势。通过收益法，可以预测未来租金和房屋价格的变化趋势，据此估价。

在实践中，收益法比较适合评估经营性用房，比如厂房、企业办公楼，经营性门面房等。

假设开发法在实践中运用较少，它主要是开发商用来进行实际评估土地开发费用及开发后作为商业、住宅、厂房预估出土地开发后的价值。在针对未利用土地的开发时，一些中小企业适用假设开发法。

我们在实践中常会遇到这样一个问题，如果征收决定公告日与作出补偿决定之日之间的差距比较大，确定货币补偿金时明显延迟于房产评估的价值时点，那么被征收人得到的货币补偿金就对低于周边类似房地产的价格。遇到这个问题怎么处理呢？

《房地产抵押评估指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产评估师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告的应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。”由此可得，如果出具报告的之后，征收方没有及时给予征收补偿，超过了报告使用期，给被征收方造成损失的，我们可以依法起诉要求公平的补偿。